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회계뉴스[회계뉴스]④규제지역 일시적 2주택자, '이사·전입' 잊어선 안된다
등록일2022-05-06 조회수26

◆…박정인 국세상담센터 상담관은 일시적 2주택 비과세 특례 규정에에 추가된 요건과 관련해 "종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 소재한 경우, 신규주택으로 이사해서 전입 신고까지 해야 하는 요건이 생기면서 납세자들이 판단하기 어려워하고 있다"고 말했다. 사진은 서울 시내 한 부동산 중개업소.(사진 연합뉴스)


1세대가 국내에 집 2채를 소유했더라도 ①종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 뒤에 신규주택을 취득하고 ②신규주택을 취득한 날부터 일정한 기간 내에 종전주택을 양도했다면 세법에서는 이를 '1세대 1주택'으로 보고 비과세 규정을 적용한다.(참고기사: 2022년 4월 25일字, 집 2채 있어도 이 기간에 팔면 양도세 안낸다)

종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규주택을 취득했다면, 종전주택은 1년 내 양도해야 한다. 여기에 '신규주택으로 이사·전입'까지 마쳐야 양도세를 피할 수 있다. 2019년 12월 16일 발표된 정부의 주택시장 안정화 방안에 따라서다. 대책이 발표되긴 전까진 종전주택 양도기한은 2년(2018년 9월 13일 주택시장 안정 대책), 이사·전입요건은 없었다.

박정인 국세상담센터 상담관은 "종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 신규주택을 2019년 12월 17일 이후 취득했다면, 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고 신규주택으로 이사·전입까지 해야만 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다"고 말했다.

다만 "신규주택 취득당시 임차인이 거주하고 있다면 종전주택 양도기한 및 신규주택으로 이사·전입시기가 기존 임대차계약종료일까지 연장된다"고 했다.

'일시적 2주택 비과세'에 추가된 요건(이사·요건)으로 본 사례는
#. 김국세씨는 서울시 노원구에 소재한 A아파트를 2014년 6월에 취득해서 보유(입주)하다, 2020년 5월에 서울시 은평구 B 아파트를 샀다. B아파트는 A아파트를 판 돈으로 산 것이었다. 그러나 매매과정에서 일시적으로 중복보유를 하게 됐다. A아파트는 B아파트를 취득하고 두 달 뒤인 7월에 양도하게 됐다.

김씨는 A아파트에 대해 '일시적 2주택'으로 양도소득세 비과세를 적용받으려고 알아보던 중, 지인으로부터 "은평구 아파트에 이사해서 전입신고까지 해야 비과세가 적용된다"라는 말을 들었다. B아파트를 취득한 날로부터 1년 이내라는 말도 함께였다.

김씨는 서울시 양천구에서 전세로 C빌라에 거주하고 있는 터라, B아파트의 임차인이 퇴거하면 이사 가려고 했다고 한다. B아파트를 취득한 날로부터 1년 이내에 이사는 도저히 불가능했다. B아파트를 취득할 때 기존 집주인이 이미 새로운 임차인과 임대차계약을 체결해, 김씨가 잔금을 청산해서 취득하는 날에 새로운 임차인이 입주하기로 되어 있었기 때문이다.

김씨는 이미 양도한 A아파트의 일시적 2주택 비과세를 적용받아 추징되지 않으려면 B아파트에 언제까지 이사하고 전입해야 하는 걸까.

B아파트는 기존 집주인이 김씨에게 매도하기 전에 임대차계약을 체결해서 전세계약(2020년 5월~2022년 5월)이 체결된 상태다. 전세계약서상 해당 임차인의 입주일자(실제 입주일자)가 김씨의 B아파트의 취득인인 2020년 5월 16일과 동일하다고 한다.

박정인 상담관은 "김씨는 은평구 B아파트를 취득한 날로부터 2년 이내를 한도로 전 소유자와 새로운 임차인간의 임대차계약종료일까지 B아파트로 이사해서 전입신고를 하면 된다"고 말했다.

"조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 경우로서 신규주택의 취득일과 전 소유자와 임차인간의 임대차계약기간 시작일(입주일자)이 동일한 경우, 임대차계약종료일까지 양도시기·전입시기가 연장된다." (관련 유권해석: 사전-2020-법령해석재산-0638, 2020년 9월 29일)

다음은 박 상담관이 기획재정부·국세청의 예규(유권해석) 중 일시적 2주택자에 대한 신규주택의 이사·전입요건을 묻는 사례를 발췌해 정리한 내용이다.

사례① 신규주택으로 이사하고 전입 후에 즉시 퇴거하면 어떻게 되나요?
*2020년 6월 3일 매매계약을 했고, B아파트에는 전세입자가 2021년 10월 31일 임대차계약 만료 예정으로 거주 중이라고 한다.

"전입신고를 마친 경우란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려해 사실판단해야 한다."(기획재정부 조세법령운용과-592, 2021년 07월 06일)

사례② 임대차계약종료일까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택의 전입시기가 연장되는 경우 최대 2년 한도 기간 계산은 어떻게 하나요?
*2020년 9월 23일 B주택 매도인과 현재 임차인간 전세계약(2020년 12월 11일~2022년 12월 11일)을 체결한 상태다. 2020년 12월 11월 현재 임차인 전세입주와 같은 날 B빌라를 취득(잔금 및 등기완료)했다고 한다.

"최대 2년 한도 계산시 신규주택 취득일인 초일은 산입하지 아니하는 것이며 사례의 2년이 되는 날은 2022년 12월 11일 되는 것으로 임대차계약 종료일인 2022년 12월 11일에 B주택으로 전입하는 경우 일시적 2주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다."(사전-2021-법령해석재산-0078, 2021년 06월 16일)

사례③ 신규주택 임차인의 실제퇴거일이 당초 임대차 계약일과 다른 경우 어떻게 되나요?
*B주택은 기존 임차인이 거주 중으로, 기존 임차인의 임대차계약서상 계약종료일은 2021년 9월 25일이라고 한다.

"일시적 2주택 중복 보유기간 연장은 실제 임차인의 퇴거일에도 불구하고 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하는 것이므로, 위 사례의 경우 임차인 계약기간 종료일보다 일찍 2021년 7월에 퇴거하는 경우에도 임대차계약 종료일까지 전입하면 된다."(서면-2021-법령해석재산-3364, 2021년 12월 13일)

사례④ 연장된 기간 만료일이 공휴일인 경우에도 동일한가요?
*B주택 취득 계약체결 당시 기존 임차인이 임대차계약 중으로, 계약기간은 2019년 10월 12일부터 2021년 10월 10일이라고 한다.

"임대차계약 종료일인 2021년 10월 11일까지 이사하고 전입신고해야 하는데, 임대차계약종료일이 2021년 10월 11일은 대체공휴일인 경우 임대차계약 종료일의 다음 날까지 종전주택 양도기한·신규주택으로의 전입기한이 연장된다."(사전-2021-법령해석재산-1190, 2021년 10월 21일)

사례⑤ 매도인이 임차인으로 전환해서 거주하는 조건으로 매매계약을 하는 경우에도 종전주택의 양도기한과 신규주택으로의 전입기한이 연장되나요?
*양도인이 1년 6개월간 B주택에서 임차인으로 거주하는 조건으로 매매계약을 체결했다. 이때 B주택 잔금일에 전세계약서를 작성하고 전세보증금 상당액을 잔금에서 상계하기로 약정했다고 한다.

"조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 경우로서, 전 소유자가 임차인으로 전환하여 거주하는 조건으로 신규주택을 취득한 경우에는 종전주택 양도기한과 신규주택 전입기한은 연장되지 않는다."(서면-2021-부동산-3992, 2021년 09월 29일)